El Administrador es un cargo que puede ser ejercido por el Presidente, cualquier otro propietario o, por cualquier otra persona, física o jurídica, con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, cuando así lo establezca los Estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario (articulo 13.5 y 6 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH). El administrador puede ser:
- El Presidente de la Comunidad
- Cualquier otro propietario de la Comunidad
- Cualquier persona, física o jurídica, con cualificación profesional para ejercer dicha labor.
En los dos primeros casos, sólo se exige el requisito de ser propietario (en ningún caso, algún conocimiento sobre administración de fincas). Y, en el tercer supuesto, es un profesional independiente, ajeno a la Comunidad, que debe tener una cualificación profesional y legalmente reconocida (por ejemplo: estar colegiado como administrador de fincas), a la que se va a remunerar por su labor.
Desde 2009, con la entrada en vigor de Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio (popularmente conocida como Ley Ómnibus), se estableció el libre acceso a las actividades de servicios, con lo que se abrió la libre competencia en este y otros sectores profesionales. Desde entonces, ya no es obligatorio que el administrador de fincas sea un profesional colegiado.
Funciones
Las funciones del Administrador están recogidas en el artículo 20 LPH, son las siguientes:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta
Sin embargo, éstas son sólo algunas de las funciones que podemos desempeñar los administradores de fincas. Si acudimos a la web del Consejo General de Colegios Administradores de Fincas (http://www.cgcafe.org), nos describe cuales pueden ser todas las funciones: “El ejercicio profesional comprende todas las funciones conducentes al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. En el desarrollo de estas funciones, el Administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquéllas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.
Así, en la administración de fincas arrendadas, se ocupa desde la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, en su caso, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble; liquidación al propietario, hasta la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
En la gestión de Comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (…) pero, al margen de las mismas, debe:
– asesorar a la comunidad,
– controlar los proveedores,
– dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros;
– ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan;
– llevar una adecuada contabilidad;
– advertir sobre la morosidad;
– y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe:
– convocar la Junta,
– asistir a la reunión, que normalmente dirige,
– redactar el acta
– y, practicar las notificaciones que procedan.
En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas”.
Formación
“El Administrador de Fincas –colegiado- es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas:
1.- la posesión de determinados títulos universitarios superiores (licenciados en derecho, económicas…),
2.- o, aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento, cuya docencia imparten once Universidades españolas, mediante la creación de un título propio de cada una de ellas, con un mínimo de 180 créditos, y que se desarrolla en tres años.
Al margen de su preparación inicial, el Colegio mantiene la puesta al día de sus miembros, mediante circulares, charlas, cursillos, y a través de la revista del Consejo General ADMINISTRACION RUSTICA Y URBANA y, en algunos casos, de las revistas editadas por los propios Colegios. Asimismo, el colegiado tiene el asesoramiento de los servicios del Colegio (Jurídico, Fiscal, Laboral, Arquitectónico…)” (Web Consejo General de Colegios Administradores de Fincas).
Campo de actuación
“El campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes; entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos guarden relación con la administración de bienes inmuebles” (Web Consejo General de Colegios Administradores de Fincas).
Honorarios
La Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio (popularmente conocida como “Ley Omnibus”) y, la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas leyes para su adaptación (“Ley Paraguas”), introdujeron significativas novedades en el ámbito de las profesiones colegiadas, como hemos visto más arriba.
Una de ellas fue el de las tarifas o “baremos de honorarios profesionales”, prohibiendo a los Colegios Profesionales elaborar cualquier orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales salvo, en lo que se refiere a la profesión de administrador, a los exclusivos efectos de la tasación de costas.
A partir de 2009 el precio de los servicios profesionales del Administrador con la Comunidad de Propietarios se basa en el principio de libre competencia, es decir, fijados libremente entre ambos. Ahora bien, el precio, incluyendo los impuestos, debe estar reflejado en el contrato de mandato y arrendamiento de servicios.
Duración
Salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento del Administrador se hará por el plazo de un año. Sin embargo, podrá ser removido de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria (artículo 13.7 LPH). Pero, en el caso de que sea un profesional habrá de estarse a los plazos que determine el correspondiente contrato firmado entre el administrador y la Comunidad
Garantías
“Independientemente de su formación, que en principio debería determinar una buena gestión, el Administrador de Fincas, a través de sus Colegios, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional y, en algunos Colegios, otro seguro de caución para responder de su gestión económica.
Al margen de estas garantías, los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas” (Web Consejo General de Colegios Administradores de Fincas).
Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.