El Presidente es el cargo más representativo de la comunidad. Como ésta carece de personalidad jurídica, es el Presidente el que ostenta la representación de la comunidad, tanto en juicio como en todos los asuntos que afecten a la misma (artículo 13.3 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH)).
El Presidente es un copropietario, con independencia de su cuota de propiedad (artículo 13.2 LPH).
Su nombramiento se realiza por algunos de los tres procedimientos que marca la Ley de Propiedad Horizontal:
1.- Elección del resto de los copropietarios, asistentes a la Junta por mayoría simple.
2.- Turno rotatorio
3.- Sorteo.
Estos dos últimos tienen carácter subsidiario.
El nombramiento de Presidente es de carácter obligatorio (ya sea elegida, le corresponda por turno o, haya salido en el sorteo). Si bien, el propietario designado puede excusarse de dicho cargo mediante un escrito ante el Juez de 1ª Instancia del domicilio de la comunidad, en el plazo del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan (por ejemplo: enfermedad, trabajo, residencia en otro lugar,…) para que le releve del cargo.
El Juez, tras oír a todas las partes, resolverá de plano lo procedente dentro del plazo de veinte días.
En la resolución, el Juez designará al propietario que hubiera de sustituir al relevado Presidente en el cargo, hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial (artículo 13.2 LPH).
Por lo tanto, hasta que no hay dicha resolución judicial, el Presidente elegido deberá ostentar y ejercer las funciones del cargo.
Igualmente, podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuere imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad (artículo 13.2, 2º párrafo LPH).
La duración del cargo de Presidente (y, del resto de los órganos de gobierno) será de un año, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario. Asimismo, cabe la posibilidad de reelección. El designado podrá ser removido de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria (artículo 13.7 LPH).
El cargo de Presidente es gratuito. Sin embargo, cabe la posibilidad de remuneración del cargo, siempre y cuando los copropietarios lo decidan por asumir las funciones de administración de la finca.
Las funciones del Presidente de la comunidad vienen contempladas en el articulado de la Ley de Propiedad Horizontal:
– Ostentar, legalmente, la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que puedan afectar a la propia comunidad (artículo13.3 LPH).
– Convocar las Juntas de Propietarios, y cerrar el acta con su firma, junto a la del Secretario (artículos16.2 y 19.3 LPH).
– Desempeñar las funciones del Secretario y del Administrador, salvo que los estatutos o, la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia (artículo 13.5 LPH).
– Requerir, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios o inquilinos, a quien realice actividades prohibidas o molestas, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes (artículo 7.2 LPH).
¿Cabe la posibilidad de ser Presidente por Representación?
No, el ser Presidente es un cargo personal, la que la LPH le atribuye una serie de funciones indelegables y, entre estas funciones, no está la de determinar quien le debe sustituir (función que le corresponde a la Junta de Propietarios).
Lo único que puede delegar el Presidente es:
– La realización de determinadas gestiones internas, con la autorización de la Junta.
– Si no asiste a la Junta, la presidirá el Vicepresidente, en el caso de que existiera, u otro propietario.
– Delegar su voto y representación en la Junta, cuando no pudiera asistir.
¿Puede ser Presidente un vecino moroso?
En principio, la LPH permite que un vecino moroso sea Presidente (ya sea por elección de los demás propietarios –caso curioso en el que el resto de los copropietarios votarían como Presidente a un copropietario deudor-, por turno o, por sorteo) pero, a su vez, no le permite votar en una Junta de Propietarios (y, además, su nombre aparece en la convocatoria haciendo mención a esta situación del vecino moroso). Es decir, la LPH permite que un vecino moroso sea Presidente, pero no podrá votar en la Junta.
Se crea un conflicto de intereses entre el Presidente elegido (que debe dinero de sus cuotas impagadas) y la Comunidad, que es la acreedora de dichas cuotas y que tiene que reclamar las cantidades.
¿Qué medidas tomar si el vecino moroso quiere continuar siendo Presidente, situación probable, pues así no inicia la reclamación judicial? Hay que compeler al Presidente, en el momento de su elección, a que pague su deuda con la comunidad de manera inmediata, Si realiza la liquidación de su deuda, problema resuelto. En caso contrario, hay dos opciones:
1º) Convocar una Junta Extraordinaria, conforme a los requisitos previstos en el artículo 16.1 LPH y, en virtud del artículo 13.7 LPH, remover de su cargo al Presidente, antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta.
2º) El Vicepresidente, por acuerdo de la Junta de Propietarios, podrá acudir al Juzgado de 1ª Instancia para entablar un procedimiento de equidad, basado en el conflicto de intereses entre el Presidente elegido y la comunidad.
Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.