En las Comunidades de Propietarios el derecho a la asistencia (y, representación) junto al derecho a votar en las Juntas, constituyen los principales derechos políticos de los propietarios (artículo 15.1 Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en adelante LPH).
“La asistencia y representación en la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, (…)
La asistencia a la Junta de Propietarios se puede realizar de dos formas:
1.- Personalmente (el propio propietario).
2.- Por representación de una tercera persona que, a su vez, puede ser de dos tipos:
a) Legal:
– Las sociedades (personas o entidades jurídicas, privadas o públicas) deben nombrar a una persona –física- para que las represente.
– El resto de supuestos:
+ la de los padres que ostentan la patria potestad de los hijos menores no emancipados (art. 162 Código Civil, en adelante CC),
+ los hijos incapacitados (artículo 171 CC),
+ el ausente (artículo 184 CC),
+ el representante del declarado ausente (art. 185 CC),
+ el incapaz por sentencia judicial (artículo 210 CC),
+ la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela (art. 267 CC).
b) Voluntaria: el propietario no puede o no quiere asistir a una Junta autorizando a otra persona que acuda en su lugar, para lo que tendrá que firmar una autorización, el “Escrito de Representación”, que el representante entregará antes de la Junta y éste podrá intervenir y votar en nombre del representado.
La representación
La presencia del representante el día de la Junta tiene su importancia no sólo a los efectos de computar el voto del propietario para el cálculo de las mayorías exigidas en los artículos 10 y 17 LPH para la adopción de los acuerdos, sino también para la válida constitución de la Junta.
Como he dicho anteriormente, el representante debe entregar un Escrito de Representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:
- Documento escrito, nunca verbal
- Identificación del representado, con nombre, apellidos y su correspondiente propiedad. Y, asimismo, con la designación del representado con nombre y apellidos.
- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho Escrito de Representación (sin que sea admisible las representaciones generales salvo que se realice mediante un poder notarial, como veremos a continuación).
- La firma del escrito por parte del propietario.
No es necesario que el representante aporte una fotocopia del DNI del representado.
Si el escrito cumple esos mínimos requisitos de forma se presume válido, sin que quede a la apreciación discrecional del Presidente la supuesta veracidad o falsedad de la firma en ese momento. Sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitarse posteriormente, contra quien se atribuya falsamente la representación de otro, y sin perjuicio de la posible ineficacia del acuerdo en cuya adopción hubiese sido relevante la falsa representación (STS 15/02/1992).
Es habitual que debajo de la Convocatoria, en la misma hoja, se incluya como anexo un escrito de representación o, en las Comunidades numerosas adjuntar a la convocatoria otra hoja con dicho documento, en el que el propietario debe rellenar sus datos personales, los del representado, y firmarlo.
En cuanto a quién puede ser el representante, el artículo 15.1 LPH no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:
1.- Un tercero no propietario (amigo, familiar, abogado,..) ajeno a la finca
2.- El Secretario-administrador
3.- El Presidente
4.- Otro/a propietario/a
5.- Incluso, se podría dar el caso que un propietario moroso pueda actuar en representación de otro que no lo es (y, el Presidente no se lo puede impedir).
Cabe la posibilidad que un propietario moroso (privado del derecho de voto, art. 15.2 LPH “2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”) pueda ceder su representación a un tercero, cuya representación será válida para constituir la Junta, poder intervenir pero, en ningún caso, podrá votar.
Por último, recuerdo que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios.
Como he dicho más arriba, en la votación de una Junta de Propietarios hay que tener en cuenta que se necesita el cómputo de una doble mayoría para que el acuerdo sea válido,
- tanto de propietarios, presentes y ausentes respecto a la totalidad de propietarios que conforman la Comunidad
- como de cuotas de participación.
En el cómputo de los votos, el propietario tendrá un voto como propietario y lo que corresponda a su cuota de participación. Por su parte, el representante tendrá tantos votos, con sus respectivas cuotas de participación, como escritos de representación presente al inicio de la Junta. Hay que recordar que el propietario que tiene varias propiedades en la finca tiene un solo voto si bien se sumarán las cuotas de participación de cada propiedad.
El representante debe cumplir con las instrucciones del propietario y cumplir su voluntad (artículo 1.719 CC). En caso contrario, tendrá que responder de sus actuaciones ante el propietario y éste solicitar su responsabilidad. Pero, con respecto a la Comunidad y los acuerdos, si la representación no contenía límites o instrucciones específicas no podrá impugnar el acuerdo.
Si se otorga una representación y, finalmente, asiste el propietario representado y pretende votar, se entiende que la representación ha sido revocada.
Si no se permite votar a quien se ha acreditado como representante en una Junta, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria al artículo 15.1 LPH aplicando el artículo 18.1.a) (“1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.”). Están legitimados para la impugnación del acta los representados, es decir, los propietarios, no el representante.
¿Qué ocurre cuando aparece como representado algún propietario que no otorgó la representación? El propietario puede hacer dos de las siguientes cosas o ambas:
1.- Indicar la situación a la Comunidad y, llegado el caso, impugnar la Junta, acreditando que la firma del escrito de representación no es suya.
2.- Denunciar al falsificador, incluso por la vía penal.
“(…) bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario (…)”
El representante debe entregar el Escrito de Representación al inicio de la Junta al administrador de fincas (o, el Secretario si fuera otra persona) para que éste tenga exacta constancia de los propietarios presentes y representados, y poder constituir válidamente la Junta; así como, para conocer si hay el quórum exigido para la aprobación de los acuerdos.
El Escrito de Representación se entiende otorgado para una Junta en concreto (pues viene debajo o como anexo a la Convocatoria) y no tiene carácter permanente.
Sin embargo, se pueden dar los casos en que el propietario tenga su residencia habitual en otra localidad lejana y no pueda acudir a las Juntas o, por motivos personales no pueda asistir a las Juntas. En estos casos, se acude al Notario para que otorgue un poder de representación a las Juntas de forma permanente. Asimismo, es importante determinar (en dicho poder) para qué tipos de acuerdos se confiere, si son únicamente para los actos de administración o, si también, incluye los actos de disposición (los que se necesita unanimidad para su aprobación).
“(…) Si algún piso o local perteneciere “pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas (…).
En los inmuebles “proindiviso” cuyos propietarios son numerosos (por ejemplo: un garaje) surge el problema de quien de los propietarios ejercerá los derechos políticos. En estos casos el artículo 15.1.2 LPH establece un marco muy restringido teniendo que designar, de común acuerdo, a un solo representante para asistir y votar en las Juntas.
Con anterioridad a la Junta de Propietarios, los propietarios deben reunirse y decidir quién va a representar al proindiviso en dicha Junta y en las siguientes convocatorias, salvo comunicación en contrario. Posteriormente, deben comunicárselo por escrito al Presidente/Secretario-administrador.
Dicho escrito tendrá que hacer mención del propietario a quién designan como representante, firmarlo todos los propietarios/proindivisarios y el Secretario presentarlo en la Junta para que el resto de propietarios sepan quién es el representante del proindiviso.
Este escrito es importante, si no lo hubiesen nombrado, se le considerará como ausente a los efectos de asistencia, cómputo de su respectivo voto y elección de cargos.
Ahora bien, sí no lo han comunicado pero asisten todos los proindivisarios (caso no muy frecuente) podrán, antes de comenzar la Junta, comunicar quién de ellos representa y vota en la Junta. De esta forma, el acuerdo será válido y podrán ejercer sus derechos en dicha Junta.
El caso típico del matrimonio/pareja. Es comúnmente admitido que asista a la Junta cualquiera de los miembros del matrimonio o de la pareja. En estos casos no suelen hacer previamente la comunicación de quién de ellos va a acudir pero si los conocemos, solemos tenerlo presentes (firman la hoja de asistencia si es una Comunidad pequeña o entregan la hoja de asistencia) y ejercen el derecho a participar y votar.
El problema surge cuando acuden los dos miembros del matrimonio o pareja, normalmente suelo admitir la presencia de ambos advirtiéndoles, una vez que hayan decidido quién va a hablar y votar, que sólo el designado podrá intervenir y votar, absteniéndose el otro de opinar, intervenir o interferir en el buen funcionamiento de la Junta (o, en caso contrario, habría un desequilibrio con otros inmuebles donde sólo uno interviene y vota). Esta medida también se puede aplicar a los proindivisos de dos o tres propietarios.
En los supuestos de separación/divorcio (en cuanto a los actos de comunicación y asistencia a la Junta):
1.- si están de acuerdo, comunicarán quién de los dos será el representante.
2.- si no están de acuerdo y quieren recibir ambos las notificaciones, como no es posible pues tiene que ser solamente uno:
a) se enviarán y representará al que use el inmueble (con independencia de quien sea el que pague los gastos).
b) si no lo utiliza ninguno de los dos, se seguirán enviando las notificaciones al piso/local donde se recibían hasta la fecha de la ruptura matrimonial.
“(…) Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o, de obras extraordinarias y de mejora (…)”.
A tenor del artículo, el usufructuario solo asistirá a la Junta en defecto del nudo propietario, por lo que si asistieren los dos, únicamente tendrá voz y voto el propietario. Asimismo, si se trataran actos de disposición el usufructuario deberá aportar una autorización expresa.
Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.