Administración de Fincas

Una Comunidad de Propietarios está formada por un conjunto de vecinos a los que les une una serie de intereses comunes sobre la finca, junto a unos recíprocos derechos y obligaciones, individuales y colectivos. Además, los propietarios deben tomar, habitual o extraordinariamente, una serie de decisiones (en base a las competencias establecidas en el artículo 14 Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en adelante LPH), siendo el órgano supremo y soberano establecido en la Ley para la reunión y toma de acuerdos la Junta de Propietarios, regulada en el artículo 16 LPH.

Artículo 16. 1: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.

El artículo 16 LPH, en su primer apartado, diferencia dos tipos de Juntas según el contenido, legitimación y plazo de convocatoria de cada una de ellas: la Junta Ordinaria y la Junta Extraordinaria. A continuación, voy a comentarlas:

● Contenido

         En la convocatoria de una Junta Ordinaria hay una serie de puntos que son obligatorios, son los siguientes:

1.- La aprobación de las Cuentas (de los últimos doce meses). Corresponde a la Junta de Propietarios aprobar las cuentas correspondientes (artículo 14.b) LPH).

2.- La aprobación del Presupuesto (para los siguientes doce meses). Corresponde a la Junta de Propietarios aprobar el plan de gastos e ingresos (artículo 14.b) LPH).

         Los ingresos son los correspondientes a las cuotas que cada propietario paga mensualmente con arreglo a su cuota de participación, fijada en el Título Constitutivo o, a lo especialmente establecido.

         Los gastos son los correspondientes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (artículo 9.1.e) LPH).

3.- La renovación de los cargos de la Junta de Gobierno. Aunque no aparece expresamente en el artículo 16.1 LPH, es lógico que la Junta saliente rinda cuentas de lo acontecido durante su mandato y la nueva Junta se haga cargo del Presupuesto inicial aprobado y de las medidas que haya que tomar durante los siguientes doce meses de mandato.

Además de los puntos obligatorios, en el Orden del Día de una Junta Ordinaria, se pueden recoger otros asuntos de interés general distintos de los obligatorios y/o solicitado/s por un/os propietario/s (artículo 16.2, 2º párrafo LPH).

         En la convocatoria de una Junta Extraordinaria, la LPH no establece limites ni temas obligatorios, por lo que se podrán convocar cuantas veces sean necesarias para tratar cualquier tema/s que pueda/n afectar a la Comunidad (por ejemplo: aprobación del Reglamento de Régimen Interno, aprobación de obras urgentes, realización de mejoras en el edificio, etc.).

● Legitimación

         En cuanto a quiénes pueden convocar la Junta hay que poner en relación los apartados 1º y 2º del artículo 16 LPH, estando facultados para convocar la Junta:

1.- El Presidente de la Comunidad, tiene que convocar por

– obligación legal la Junta Ordinaria para aprobar los cuentas y presupuestos para el próximo ejercicio.

– iniciativa propia, la Junta Extraordinaria siempre que considere conveniente que el asunto debe someterse a la Junta (por ejemplo: cuando ocurre un hecho de importancia y considera conveniente informar, debatir y tomar un acuerdo en la Junta de Propietarios para solucionarlo).

– – a petición de la cuarta parte de los propietarios, o de un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación

El artículo 16.2 en su inicio establece que “la convocatoria de las Juntas las hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (…)”. Es decir, la legitimación para convocar la Junta es del Presidente pero si éste se niega, la retrasa en el tiempo o, está ausente, los promotores estarían legitimados para convocar la Junta, tanto la Ordinaria como la Extraordinaria. Pero, ¿Quiénes son los promotores? Los que indica el artículo 16.1 LPH:

2.- La cuarta parte de los propietarios

3.- Un número de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación.

         Se podría dar el caso que uno sólo de los copropietarios ostentara el 25% o más de las cuotas de participación y podría convocar la Junta.

Por último, si no se consiguen esas cantidades mínimas del artículo 16.1 LPH (por ejemplo: solicitada por un único propietario) cualquier propietario podrá acudir a los Tribunales de Justicia, mediante el correspondiente juicio ordinario, para que insten al Presidente a la convocatoria y celebración de la Junta.

● Plazo de la Convocatoria

         La última diferencia entre estos dos tipos de Juntas está en el plazo legal para comunicar a los propietarios la convocatoria de la Junta, que es el siguiente (artículo 16.3 LPH):

1.- En la Junta ordinaria anual. Se hará, cuando menos, con seis días de antelación. El plazo de 6 días se contará desde que el Presidente notifica a los propietarios por escrito.

2.- En la Junta Extraordinaria. La notificación debe efectuarse con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.

         Para finalizar, el artículo 16.3 in fine LPH indica que la Junta (Extraordinaria) podrá reunirse aun sin la convocatoria del Presidente cuando concurran todos los propietarios y así lo decidan. Este supuesto, en la actualidad, sólo tiene lugar en los casos de comunidades con pocos propietarios y en los que exista relaciones de amistad o familiares.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

En un principio, del tenor literal del artículo 16.1 Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (en adelante, LPH) se puede interpretar que las Juntas Ordinarias solamente las puede convocar el Presidente de la Comunidad y, las Juntas Extraordinarias tanto el Presidente como cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen, al menos, el 25 % de las cuotas de participación. Sin embargo, no es así.

Si ponemos en relación el apartado 1º con el inicio del apartado 2º del artículo 16, debemos entender que el Presidente de la Comunidad tiene que convocar la Junta de Propietarios por:

– obligación legal, la Junta Ordinaria para aprobar los cuentas y presupuestos para el próximo ejercicio.

– iniciativa propia, la Junta Extraordinaria siempre que considere conveniente que el asunto debe someterse a la Junta (por ejemplo: cuando ocurre un hecho de importancia y considera conveniente informar, debatir y tomar un acuerdo en la Junta de Propietarios para solucionarlo)

– a petición de la cuarta parte de los propietarios, o de un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

         Artículo 16. “1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. 2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9”.

Entonces, si es de obligado cumplimiento para el Presidente y éste está ausente, la retrasa en el tiempo o, se niega a convocarla, ¿qué puede hacer la Comunidad de Propietarios?

Seguidamente, el apartado 2º del artículo 16 LPH establece que “(la convocatoria de las Juntas las hará el Presidente) y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primero o, en su caso, segunda convocatoria (…)”.

Entonces, debemos entender que las convocatorias de las Juntas las hará el Presidente, por imperativo legal, tanto por iniciativa propia o a instancia de los propietarios.

Y sí, en este segundo caso (a instancia de los propietarios), el Presidente está ausente, la retrasa en el tiempo o, se niega, la cuarta parte de los propietarios, o de un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación están legitimados para convocar la Junta.

Los Juzgados y Tribunales vienen interpretando que los propietarios de una Comunidad tienen capacidad para convocar una Junta, aunque con carácter subsidiario. Si no se hiciera respetando estos plazos la Junta de Propietarios convocada por los promotores se podría declarar nula por los Juzgados y Tribunales.

Sentencia Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18), de 3 de diciembre de 2009: “No basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa del Presidente, la cual puede manifestarse de manera  expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes que no procederá a la convocatoria (…), lo cual parece indicar que si la convocatoria no la realiza el Presidente intervendrán los comuneros pero sólo ante la inactividad del Presidente”.

Propietarios morosos. Para el cómputo de los propietarios (que representen la cuarta parte de los mismos o, un número de estos que reúnan el 25% de las cuotas de participación) también se deben incluir a los propietarios morosos (pues el único derecho del que están privados es el de votar los puntos del Orden del Día pero, en ningún caso, el de asistencia y participación en la Junta), artículo 15.2 LPH.

¿Qué ocurre si el Presidente no convoca, la retrasa en el tiempo o, se niega a convocarla y no se alcanza ese mínimo establecido en la Ley para que puedan convocarla los propietarios? En este caso, cualquier propietario podrá acudir a los Tribunales de Justicia, mediante el correspondiente juicio ordinario, para que insten al Presidente a la convocatoria y celebración de la Junta.

Si no se celebra la Junta, ¿qué ocurre en el funcionamiento de la Comunidad? Todo seguiría discurriendo más o menos igual:

• Los acuerdos anteriores seguirían vigentes
• Las cuotas comunitarias seguirían siendo las mismas
• No se podría adoptar la realización de ninguna reforma
• Y, los órganos comunitarios, con dicho Presidente, seguirían en su cargo, así como el administrador de fincas.

Y, por último, en cuanto a la fecha de celebración de la Junta no es obligatoria que se celebre todos los años el mismo día, sino que se puede adelantar o retrasar unos días o semanas. Lo normal, al menos en mi caso, es celebrarla durante el mes siguiente al cierre del ejercicio, para presentar las cuentas del ejercicio anterior, el Presupuesto para el próximo año y renovar los cargos comunitarios.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

Una de las obligaciones de un propietario en una propiedad horizontal es la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (artículo 9.1.e) Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en adelante LPH) en función de su cuota de participación (artículo 3. 2º párrafo LPH).

Ante el impago de las cuotas, la LPH establece como medida sancionadora al propietario moroso no poder ejercer parte de sus derechos políticos, la privación del derecho a votar en Junta de Propietarios.

         Artículo 15.2.- “Los propietarios que, en el momento de iniciarse la Junta:

– no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad

– y no hubiesen:

– impugnado judicialmente las mismas

– o, procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,

podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho a voto (…)”

De este modo, la Comunidad no puede permitir que voten los que estén en situación de mora, pues carece de facultades para actuar en contra de lo establecido en la Ley. Si lo hace, podrá ser anulado este voto pero sólo si se impugna judicialmente cuando sea decisivo, no cuando no afecte al resultado del acuerdo correspondiente.

         La privación del derecho de voto se extiende tanto a las cuotas correspondientes a gastos ordinarios como a los gastos o derramas extraordinarias. Asimismo, no debe entenderse como deuda la cuota correspondiente al mes en curso, a los efectos de privar del derecho de voto a un propietario.

         Para poder intervenir y votar en la Junta de Propietarios el moroso debe abonar toda la deuda que tenga hasta dicho momento, tanto la que esté reclamada judicialmente como las devengadas con posterioridad. Con el inicio de la Junta los propietarios morosos que no hubiesen pagado o no han impugnado judicialmente la deuda o no hayan consignado las cantidades adeudadas, quedarán legalmente privados del derecho a voto, conservando el derecho de asistencia y deliberación.

         El titular con varias propiedades, algunas con deudas, ¿se aplica la privación del derecho a voto sólo a los pisos o locales deudores, o de manera general? Según la Doctrina hay dos teorías:

1.- Interpretación restrictiva (apoyada por alguna Jurisprudencia y juristas). A cada propietario sólo le corresponde un voto, ya sea titular de uno o varios inmuebles, por lo que si sobre alguno de ellos tiene deudas le impide su ejercicio de modo absoluto, impidiendo que se compute ninguna de las cuotas de sus inmuebles, incluyendo aquellos sobre los que se encuentre al corriente de pago.

2.- Interpretación más favorable (V. Magro Servet). Se compatibiliza la sanción legalmente prevista con el derecho al voto. La privación del derecho de voto se referirá sólo respecto a las viviendas o locales sobre los que no se ha cubierto la deuda y por sus cuotas de participación, que no quedarían computadas a efectos de alcanzar las mayorías previstas en la Ley.

“(…) El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho a voto cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”

        La LPH determina que el propietario deudor (y, su cuota de participación), ya esté presente en la Junta o ausente (artículo 17.8 LPH), no contará para alcanzar las mayorías exigidas en una votación que requiera una mayoría simple o una mayoría cualificada de 3/5, descontando (por el sistema de doble mayoría) al propietario moroso y restando de las cien centésimas totales la cuota de dicho moroso.

         Hay que tener en cuenta que el articulo 15.2 LPH sólo se refiere a los acuerdos que requieren una mayoría determinada pero no a las decisiones que requieren de la unanimidad (por ejemplo: la modificación del Título Constitutivo, el cambio de las cuotas de participación, etc.) pues afectan a los derechos de los propietarios y requieren de una interpretación más restrictiva.

         El propietario moroso (que asiste a la Junta o esté ausente) tiene el derecho a votar y decidir sobre estas cuestiones tan importantes que requieren unanimidad en la votación. Por tanto, bastará con que indique su negativa en la Junta, si ha estado presente (o, si ha estado ausente por los medios del artículo 17.8  LPH) para que el acuerdo que necesita de la conformidad unánime de todos no se pueda adoptar con los requisitos legales, pues sería excesivo e inaceptable que un propietario, por el hecho de ser deudor, tuviera que admitir, por ejemplo, el cambio de las cuotas de participación, sin que hubiera podido votar dicha decisión.

Artículo 9.1.e) LPH: ”Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (…)”.

Articulo 9.1.f) LPH: “Son obligaciones de cada propietario: f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación (…)”.

Artículo 3.2ª párrafo LPH: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.

Artículo 17.8 LPH: “Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

En las Comunidades de Propietarios el derecho a la asistencia (y, representación) junto al derecho a votar en las Juntas, constituyen los principales derechos políticos de los propietarios (artículo 15.1 Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en adelante LPH).

“La asistencia y representación en la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, (…)

         La asistencia a la Junta de Propietarios se puede realizar de dos formas:

1.- Personalmente (el propio propietario).

2.- Por representación de una tercera persona que, a su vez, puede ser de dos tipos:

a) Legal:

– Las sociedades (personas o entidades jurídicas, privadas o públicas) deben nombrar a una persona –física- para que las represente.

– El resto de supuestos:

+ la de los padres que ostentan la patria potestad de los hijos menores no emancipados (art. 162 Código Civil, en adelante CC),

+ los hijos incapacitados (artículo 171 CC),

+ el ausente (artículo 184 CC),

+ el representante del declarado ausente (art. 185 CC),

+ el incapaz por sentencia judicial (artículo 210 CC),

+ la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela (art. 267 CC).

b) Voluntaria: el propietario no puede o no quiere asistir a una Junta autorizando a otra persona que acuda en su lugar, para lo que tendrá que firmar una autorización, el “Escrito de Representación”, que el representante entregará antes de la Junta y éste podrá intervenir y votar en nombre del representado.

La representación

         La presencia del representante el día de la Junta tiene su importancia no sólo a los efectos de computar el voto del propietario para el cálculo de las mayorías exigidas en los artículos 10 y 17 LPH para la adopción de los acuerdos, sino también para la válida constitución de la Junta.

Como he dicho anteriormente, el representante debe entregar un Escrito de Representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:

• Documento escrito, nunca verbal
• Identificación del representado, con  nombre, apellidos y su correspondiente propiedad. Y, asimismo, con la designación del representado con nombre y apellidos.
• La fecha de la Junta para la que se otorga dicho Escrito de Representación (sin que sea admisible las representaciones generales salvo que se realice mediante un poder notarial, como veremos a continuación).
• La firma del escrito por parte del propietario.

No es necesario que el representante aporte una fotocopia del DNI del representado.

         Si el escrito cumple esos mínimos requisitos de forma se presume válido, sin que quede a la apreciación discrecional del Presidente la supuesta veracidad o falsedad de la firma en ese momento. Sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitarse posteriormente, contra quien se atribuya falsamente la representación de otro, y sin perjuicio de la posible ineficacia del acuerdo en cuya adopción hubiese sido relevante la falsa representación (STS 15/02/1992).

         Es habitual que debajo de la Convocatoria, en la misma hoja, se incluya como anexo un escrito de representación o, en las Comunidades numerosas adjuntar a la convocatoria otra hoja con dicho documento, en el que el propietario debe rellenar sus datos personales, los del representado, y firmarlo.

         En cuanto a quién puede ser el representante, el artículo 15.1 LPH no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:

1.- Un tercero no propietario (amigo, familiar, abogado,..) ajeno a la finca

2.- El Secretario-administrador

3.- El Presidente

4.- Otro/a propietario/a

5.- Incluso, se podría dar el caso que un propietario moroso pueda actuar en representación de otro que no lo es (y, el Presidente no se lo puede impedir).

         Cabe la posibilidad que un propietario moroso (privado del derecho de voto, art. 15.2 LPH “2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”) pueda ceder su representación a un tercero, cuya representación será válida para constituir la Junta, poder intervenir pero, en ningún caso, podrá votar.

         Por último, recuerdo que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios.

         Como he dicho más arriba, en la votación de una Junta de Propietarios hay que tener en cuenta que se necesita el cómputo de una doble mayoría para que el acuerdo sea válido,

•  tanto de propietarios, presentes y ausentes respecto a la totalidad de propietarios que conforman la Comunidad
• como de cuotas de participación.

En el cómputo de los votos, el propietario tendrá un voto como propietario y lo que corresponda a su cuota de participación. Por su parte, el representante tendrá tantos votos, con sus respectivas cuotas de participación, como escritos de representación presente al inicio de la Junta. Hay que recordar que el propietario que tiene varias propiedades en la finca tiene un solo voto si bien se sumarán las cuotas de participación de cada propiedad.

El representante debe cumplir con las instrucciones del propietario y cumplir su voluntad (artículo 1.719 CC). En caso contrario, tendrá que responder de sus actuaciones ante el propietario y éste solicitar su responsabilidad. Pero, con respecto a la Comunidad y los acuerdos, si la representación no contenía límites o instrucciones específicas no podrá impugnar el acuerdo.

Si se otorga una representación y, finalmente, asiste el propietario representado y pretende votar, se entiende que la representación ha sido revocada.

Si no se permite votar a quien se ha acreditado como representante en una Junta, no queda otra solución que la impugnación por ser tal negativa contraria al artículo 15.1 LPH  aplicando el artículo 18.1.a) (“1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.”). Están legitimados para la impugnación del acta los representados, es decir, los propietarios, no el representante.

¿Qué ocurre cuando aparece como representado algún propietario que no otorgó la representación? El propietario puede hacer dos de las siguientes cosas o ambas:

1.- Indicar la situación a la Comunidad y, llegado el caso, impugnar la Junta, acreditando que la firma del escrito de representación no es suya.

2.- Denunciar al falsificador, incluso por la vía penal.

         “(…) bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario (…)”

         El representante debe entregar el Escrito de Representación al inicio de la Junta al administrador de fincas (o, el Secretario si fuera otra persona) para que éste tenga exacta constancia de los propietarios presentes y representados, y poder constituir válidamente la Junta; así como, para conocer si hay el quórum exigido para la aprobación de los acuerdos.

         El Escrito de Representación se entiende otorgado para una Junta en concreto (pues viene debajo o como anexo a la Convocatoria) y no tiene carácter permanente.

         Sin embargo, se pueden dar los casos en que el propietario tenga su residencia habitual en otra localidad lejana y no pueda acudir a las Juntas o, por motivos personales no pueda asistir a las Juntas. En estos casos, se acude al Notario para que otorgue un poder de representación a las Juntas de forma permanente. Asimismo, es importante determinar (en dicho poder) para qué tipos de acuerdos se confiere, si son únicamente para los actos de administración o, si también, incluye los actos de disposición (los que se necesita unanimidad para su aprobación).

“(…) Si algún piso o local perteneciere “pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas (…).

         En los inmuebles “proindiviso” cuyos propietarios son numerosos (por ejemplo: un garaje) surge el problema de quien de los propietarios ejercerá los derechos políticos. En estos casos el artículo 15.1.2 LPH establece un marco muy restringido teniendo que designar, de común acuerdo, a un solo representante para asistir y votar en las Juntas.

         Con anterioridad a la Junta de Propietarios, los propietarios deben reunirse y decidir quién va a representar al proindiviso en dicha Junta y en las siguientes convocatorias, salvo comunicación en contrario. Posteriormente, deben comunicárselo por escrito al Presidente/Secretario-administrador.

         Dicho escrito tendrá que hacer mención del propietario a quién designan como representante, firmarlo todos los propietarios/proindivisarios y el Secretario presentarlo en la Junta para que el resto de propietarios sepan quién es el representante del proindiviso.

         Este escrito es importante, si no lo hubiesen nombrado, se le considerará como ausente a los efectos de asistencia, cómputo de su respectivo voto y elección de cargos.

         Ahora bien, sí no lo han comunicado pero asisten todos los proindivisarios (caso no muy frecuente) podrán, antes de comenzar la Junta, comunicar quién de ellos representa y vota en la Junta. De esta forma, el acuerdo será válido y podrán ejercer sus derechos en dicha Junta.

         El caso típico del matrimonio/pareja. Es comúnmente admitido que asista a la Junta cualquiera de los miembros del matrimonio o de la pareja. En estos casos no suelen hacer previamente la comunicación de quién de ellos va a acudir pero si los conocemos, solemos tenerlo presentes (firman la hoja de asistencia si es una Comunidad pequeña o entregan la hoja de asistencia) y ejercen el derecho a participar y votar.

         El problema surge cuando acuden los dos miembros del matrimonio o pareja, normalmente suelo admitir la presencia de ambos advirtiéndoles, una vez que hayan decidido quién va a hablar y votar, que sólo el designado podrá intervenir y votar, absteniéndose el otro de opinar, intervenir o interferir en el buen funcionamiento de la Junta (o, en caso contrario, habría un desequilibrio con otros inmuebles donde sólo uno interviene y vota). Esta medida también se puede aplicar a los proindivisos de dos o tres propietarios.

         En los supuestos de separación/divorcio (en cuanto a los actos de comunicación y asistencia a la Junta):

1.- si están de acuerdo, comunicarán quién de los dos será el representante.

2.- si no están de acuerdo y quieren recibir ambos las notificaciones, como no es posible pues tiene que ser solamente uno:

a) se enviarán y representará al que use el inmueble (con independencia de quien sea el que pague los gastos).

b) si no lo utiliza ninguno de los dos, se seguirán enviando las notificaciones al piso/local donde se recibían hasta la fecha de la ruptura matrimonial.

“(…) Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o, de obras extraordinarias y de mejora (…)”.

         A tenor del artículo, el usufructuario solo asistirá a la Junta en defecto del nudo propietario, por lo que si asistieren los dos, únicamente tendrá voz y voto el propietario. Asimismo, si se trataran actos de disposición el usufructuario deberá aportar una autorización expresa.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

La asistencia de los copropietarios a la Junta de Propietarios, puede realizarse de dos formas (artículo 15.1 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH):

1.- directamente, el copropietario en persona.

2.- indirectamente, por representación legal o voluntaria, bastando para ello con que el representante, sea vecino o no, acredite en la Junta un sencillo escrito firmado por el propietario, teniendo el representante las mismas facultades que el representado.

         En el supuesto que el piso o local perteneciese proindiviso a diferentes propietarios, éstos deberán nombrar a un representante, para que asista y vote en las Juntas de Propietarios (artículo 15.1,2º párrafo LPH).

         Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos que requieren unanimidad del artículo 17, que son:

– la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo o, en los estatutos de la comunidad,

– obras extraordinarias,

– mejoras,

o, de obras extraordinarias y de mejora (artículo 15.1, 3º párrafo LPH).

         Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta, se encontraran en alguna de las situaciones siguientes:

– no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad

– no hubiesen impugnado judicialmente dichas deudas

– no hubiesen procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,

podrán participar en sus debates y deliberaciones pero no tendrán derecho a votar.

Asimismo, el acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.