La instalación del ascensor por voluntad de los propietarios en una Comunidad

En el anterior post “La instalación de un ascensor en un edificio” ya hable de los diferentes supuestos que contemplaba la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) tras la modificación introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para la instalación del ascensor en un edificio, junto al supuesto establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

        

         La LPH establece las siguientes formas (y, supuestos) de instalar un ascensor:

1.- Artículo 10.1.b) LPH. El establecimiento del ascensor para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal, a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o, mayores de setenta años.

2.- Artículo 17.2 LPH. Se establecen dos supuestos (…):

a) La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad; por ejemplo: las obras que amplíen el uso del ascensor como bajarlo a cota cero.

b) El establecimiento de los servicios de ascensor.

 

         Es muy importante que en la Convocatoria de Junta, se especifique que el punto es el relativo a “la instalación del ascensor”, los beneficiarios y el precio, para saber ante qué supuesto estamos.

       Además, sigue vigente el supuesto contemplado en la Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que prevé un régimen especial para la supresión de barreras arquitectónicas cuando el solicitante es una persona minusválida, discapacitada o, mayor de 70 años. Si el titular de la vivienda (ya sea propietario, arrendatario o, usufructuario), su cónyuge o familiar que conviva con él sean minusválidos o, mayores de 70 años deberá notificar a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras necesarias para adecuar el edificio, en este caso, la instalación de un ascensor. La Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días, dando su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras o, proponiendo soluciones alternativas; sí en dicho plazo no contestaran se podrá iniciar los obras (una vez obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes). En el caso que la Comunidad se negara el titular podrá acudir a la jurisdicción civil (juicio verbal). El coste de la instalación correrá a cargo del solicitante y el bien quedará en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

        

         Éstas son las tres formas de instalar un ascensor en una Comunidad. En este post voy a desarrollar el supuesto contemplado en el artículo 17.2 LPH, el establecimiento de los servicios de ascensor por voluntad propia de los copropietarios (acuerdo aprobado en Junta de Propietarios) o, con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad (Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b)).

Artículo 17. 2. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: (Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b)), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Supuestos

         El artículo 17.2 LPH establece que “(…) la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (…)”. Son los denominados supuestos de “obras de accesibilidad”:

  1. La supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad. Se incluye la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son los que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0.
  2. El establecimiento de los servicios de ascensor.

¿Quiénes están obligados al pago de la derrama por la instalación del ascensor?

       “(…)   Cuando se adopten válidamente acuerdos –por la Junta de Propietarios- para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (…)”.

       Por tanto, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generen, sea cual fuere el importe. Es decir, la Ley obliga a que todos los propietarios paguen la instalación de un ascensor, vivan en la planta baja o en la última planta. Ahora bien, como es un acuerdo adoptado en Junta entra en juego el principio de autonomía de la voluntad de las partes y se puede aprobar que paguen todos los propietarios por igual, o que los de la planta baja y locales comerciales no paguen y/o según se ascienda de planta los propietarios de la planta superior paguen más que los de la planta inferior.

El quórum para la aprobación del acuerdo en Junta de Propietarios

       “(…) incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (…)”. Como ya explique en el post “La instalación de un ascensor en un edificio” el legislador no especifica a qué mayoría se refiere: Como el legislador no específica a qué mayoría se refiere surgirá la discusión doctrinal, ¿es la mayoría simple de presentes en la Junta o, la mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación? Seguramente, como otras tantas veces en lo que respecta a esta Ley, lo tendrán que aclarar los Tribunales de Justicia.

  1. Los que están a favor de la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación se basan en los siguientes argumentos: el anterior artículo 17.1.2º párrafo LPH establecía esta mayoría cualificada para este mismo supuesto. Y, en segundo lugar, al ser la instalación del ascensor un servicio común que va a cambiar las condiciones del edificio, no puede ser aprobado únicamente con los asistentes a la Junta, sin tener en cuenta a la totalidad de los propietarios.
  • Los que están a favor de la mayoría simple pueden tener, a mi modesto entender, razones de dos tipos. En primer lugar, basándose en la LPH, si el legislador no ha establecido expresamente la mayoría cualificada (como, por ejemplo, en el articulo 17.3 LPH) se entiende que se refiere a la mayoría simple. Además, el artículo 17.7 LPH establece que “para la validez de los demás acuerdos (en los que no hay un tipo de mayoría o, unanimidad) bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”. En segundo lugar, por motivos prácticos. Cuando se convoca una Junta, tal y como establece el artículo 16 LPH, se debe comunicar a todos los propietarios el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o segunda convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar. Es decir, los propietarios conocen con antelación que asuntos se van a tratar como, en este caso, la instalación del ascensor, que tiene trascendencia, tanto para su economía particular como para la de la comunidad de propietarios. Junto a su vivienda particular, también son copropietarios de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, por lo que deberían implicarse en los asuntos que les incumben como propietarios. Por tanto, si tienen toda la información y saben de la trascendencia de su instalación puede que no acudan a la Junta: porque no pueden (aunque no es excusa, ya que pueden delegar su voto), no les interesa o, quieren dilatar su instalación al exigir una mayoría cualificada. Con una mayoría simple, se agiliza su instalación en este segundo supuesto. Y, se debe entender que esta es la intención del legislador en ambos supuestos tras la reforma”.

En mi humilde opinión y por lo que sucede en la práctica, una vez aprobado el acuerdo no es suficiente la mayoría simple de los asistentes a la Junta sino que se tiene que computar sobre la totalidad de los propietarios. Es decir, un acuerdo de tanta trascendencia para la Comunidad de Propietarios no puede ser aprobado simplemente por los asistentes a la Junta.

         Para alcanzar este quórum de doble mayoría del total de propietarios (3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación) hay que seguir el siguiente procedimiento:

1.- El día de la Junta se debe alcanzar el voto a favor del acuerdo de la mayoría de los presentes.

2.- Una vez adoptado el acuerdo en Junta por los presentes, a este quórum posteriormente se les aplicará el “voto presunto” de los ausentes (que son los del artículo  17.2, 3 y 6 LPH) que consiste en, una vez redactada el acta, con el carácter provisional del acuerdo, se notificará a todos los comuneros. (Artículo 17.8 LPH: Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción).

3.- Si transcurridos 30 días los propietarios ausentes no se oponen a dicho acuerdo, y se alcanza el quórum de la doble mayoría del total de propietarios, el acuerdo será ratificado.

4.- Si los propietarios ausentes se oponen a dicho acuerdo notificándolo expresamente, tanto al Presidente como al Secretario-Administrador de la Junta, pueden darse dos situaciones:

  1. Se alcanza, de todos modos, el quórum de la doble mayoría, el acuerdo será ratificado.
  2. No se alcanza dicho quórum de la doble mayoría, por lo que dicho acuerdo se quedará sin efecto.

5.- Una vez transcurrido dicho plazo se extiende una diligencia en el acta con el resultado final y, se vuelve a comunicar a todos los propietarios si el acuerdo se alcanzó o ha sido rechazado.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.5165.

La instalación de un ascensor en una Comunidad solicitada por motivo de discapacidad o ser mayor de setenta años de un vecino

En el anterior post “La instalación de un ascensor en un edificio” ya hablé de los diferentes supuestos que contemplaba la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), tras la modificación introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, para la instalación del ascensor en un edificio, junto al supuesto establecido en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad.

          La LPH establece las siguientes formas (y, supuestos) de instalar un ascensor:

1.- Artículo 10.1.b) LPH. El establecimiento del ascensor para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal, a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o, mayores de setenta años.

2.- Artículo 17.2 LPH. Se establecen dos supuestos (…):

a) La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad; por ejemplo: las obras que amplíen el uso del ascensor como bajarlo a cota cero.

b) El establecimiento de los servicios de ascensor.

Es muy importante que en la Convocatoria de Junta, se especifique que el punto es el relativo a la instalación del ascensor, los beneficiarios y el precio, para saber ante qué supuesto estamos, como veremos a continuación.

        Además, sigue vigente el supuesto contemplado en la Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que prevé un régimen especial para la supresión de barreras arquitectónicas cuando el solicitante es una persona minusválida, discapacitada o, mayor de 70 años. Si el titular de la vivienda (ya sea propietario, arrendatario o, usufructuario), su cónyuge o familiar que conviva con él sean minusválidos o, mayores de 70 años deberá notificar a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras necesarias para adecuar el edificio, en este caso, la instalación de un ascensor. La Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días, dando su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras o, proponiendo soluciones alternativas. Sí en dicho plazo no contestaran se podrá iniciar los obras (una vez obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes). En el caso que la Comunidad se negara, el titular podrá acudir a la jurisdicción civil (juicio verbal). El coste de la instalación correrá a cargo del solicitante y el bien quedará en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

         Éstas son las tres formas de instalar un ascensor en una Comunidad. En este post voy a desarrollar el supuesto contemplado en el artículo 10.1.b) LPH.

          El artículo 10.1.b) LPH establece que “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

          Del artículo se desprende que para la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos, se deben cumplir dos requisitos:

1.- Beneficiarios. Que el propietario o las personas que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en su vivienda sean personas con discapacidad, o sean mayores de setenta años.

2.- Precio. El importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

BENEFICIARIOS

         Sólo estará legitimado para pedir la instalación del ascensor el/los propietario/s de una vivienda para sí mismo/s o para las personas con discapacidad que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la misma o, que sean mayores de 70 años.

         En cuanto a qué se debe entender por “que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en la misma”, es necesaria una cierta relación de permanencia con la vivienda, en ningún caso, una visita ocasional (por ejemplo: de los familiares o terceras personas, de clientes o pacientes, etc…).

         El artículo 2 Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, complementa quiénes serán beneficiarios:

  • Los titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios que sean usuarios (de la vivienda o local).
  • Se considerará “usuario”:
    • El cónyuge.
    • La persona que conviva con el titular de forma permanente con análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual.
    • Los familiares que con él convivan.
    • Los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular.

¿Es necesario contar con un determinado grado o porcentaje de minusvalía para exigir la instalación del ascensor? La LPH y numerosa normativa de las Comunidades Autónomas no establecen la necesidad de una determinada minusvalía para poder instalar un ascensor. Ahora bien, en la práctica, se consideran personas con discapacidad aquellas a las que la Consejería de Salud hayan reconocido un grado de discapacidad igual o superior a un 33%.

PRECIO

         El pago será obligatorio para todos los propietarios y no requerirá de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, siempre que el importe repercutido de las obras de instalación (una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas) no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes al año.

         Es decir, si se solicitan a varias empresas (instaladoras de ascensores) presupuestos en los que el precio total de la obra está fraccionado en varios años, de tal manera que el importe repercutido para cada año no excede de doce mensualidades/cuotas de gastos comunes para cada comunero, la instalación será obligatoria para todos los propietarios. Por ejemplo: en una Comunidad cuyo cuota mensual son 50.-€ y el gasto anual de la instalación del ascensor son 540.-€ (45.-€/mes), la derrama entra dentro del límite, la obra será obligatoria y la cuota mensual será de 95.-€ (50.-€ de gastos comunes y 45.-€ de derrama por la instalación del ascensor). No elimina el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

         Así, si el coste de la instalación es superior a 12 mensualidades, le bastará a la Comunidad repercutirlo en varios años para que tenga que ser asumido por todos los propietarios. Al contrario, si decide repercutirlo en un solo año deberá ser asumido por el propietario o usuario solicitante al convertirse en una carga desproporcionada (es decir, superior a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes) o, acudir a la vía del artículo 17.2 LPH.

         Por tanto, cuando la obra de instalación del ascensor no tenga un coste excesivo o desproporcionado, más de doce mensualidades de cuotas ordinarias presupuestarias, podrá exigirse la realización de la obra o instalación, asumiendo el coste la Comunidad de Propietarios como un gasto general del artículo 9.1.e) LPH.

¿QUÉ CONSIDERAMOS COMO OBRAS DE ACCESIBILIDAD UNIVERSAL?

         Son las siguientes obras:

  1. La instalación de rampas.
  2. La instalación de ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos
  3. La bajada del ascensor hasta la cota 0

¿VIVIENDAS Y/O LOCALES?

         El artículo 10.1.b) LPH hace  referencia a “la vivienda o local” pero, “¿pueden los locales solicitar obras de accesibilidad para suprimir las que afecten a su local y que las costee la Comunidad? En absoluto.(…) Y nótese que la expresión “local” se ha introducido con la reforma, pero ello no quiere decir que tengan derecho a que la Comunidad deba llevar a cabo obras de accesibilidad para intereses particulares, sino que lo es siempre para intereses dela Comunidad, por lo que será el titular del local quien deberá resolver los problemas de accesibilidad que se refieran a su local” (Artículo Revista CAF Madrid, Marzo 2014, del Sr. Vicente Magro Servet, Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante)

PROCEDIMIENTO

         La nueva redacción del artículo 10.1.b) ha excluido la competencia de la Junta de Propietarios en aquellos supuestos que se traten de obras obligatorias (“… no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos (…)”). Esta recae en favor del Presidente para que asuma la competencia de decidir él sólo cuando debe acometerse dicha obra. El legislador con esta modificación ha pretendido que la Junta no pueda obstaculizar que se lleve a cabo la realización de la obra, con su voto en contra, posiblemente basado más que nada en que los propietarios no quieran que se pase una derrama que podría ser importante (esto suele ocurrir, por experiencia propia, con los propietarios de pisos alquilados).

         El Presidente, reunirá toda la documentación necesaria para determinar que es obligatoria la instalación del ascensor. Posteriormente solicitará varios presupuestos para dicha obra, sus respectivos informes técnicos y, por último, convocará una Junta de Propietarios con los siguientes objetivos (que, en ningún caso, será la solicitud de autorización de la obra):

  • Comunicar que se reúnen las características de beneficiario y precio.
  • Presentación de los informes oportunos y los diferentes presupuestos.
  • Decidir qué empresa en la encargada de la ejecución de la obra. En ningún caso, se votará la decisión de llevar a cabo las obras. La Junta votará, por mayoría simple, la empresa adjudicataria.
  • La cantidad mensual de la derrama correspondiente.

En caso de negativa del por parte del Presidente de realizar dichas obras, cuando se reúnen los requisitos mencionados, podría incurrir en una responsabilidad judicial.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

Los locales comerciales y viviendas de planta baja ¿están obligados al pago de los gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e instalación del ascensor aunque no lo utilicen? ¿y si hay cláusula de exención del pago de estos gastos a los locales? Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de Febrero de 2014

El artículo 9.1.e) LPH establece que “son obligaciones de cada propietario (…) contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

         Asimismo y, en virtud del principio de autonomía de voluntad, la Comunidad de Propietarios en sus Estatutos puede regular que algunos propietarios (por ejemplo: los pisos de la planta baja o los locales comerciales) queden exonerados de dicha obligación de pagar los g

         Uno de los casos donde suelen haber más dudas es respecto al ascensor, aunque hay que diferenciar dos supuestos distintos:

  • Por un lado, la instalación originaria de un ascensor (en aquellos edificios que no lo tenían)
  • Por otro lado, los gastos de mantenimiento, conservación y sustitución del ascensor (ya instalado).

La instalación de un ascensor nuevo en las Comunidades que no lo tenían. El Tribunal Supremo se ha pronunciado en reiteradas ocasiones en el mismo sentido, todos los copropietarios independientemente de que éstos lo utilicen o no (los pisos de la planta bajo o locales comerciales) estarán obligados al deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación conforme a su cuota correspondiente, haya o no cláusula estatutaria que lo exonere, al ser necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble.

        La instalación de un ascensor en un edificio que carece de éste y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejoras exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de  contribuir a los gastos de instalación de ascensor” (STS 13 de noviembre de 2002):

        Los gastos de mantenimiento, conservación y sustitución del ascensor. En estos casos surge la duda cuando en los Estatutos (o, Título Constitutivo) se establece la exoneración del pago de los gastos de mantenimiento y conservación a los titulares de locales comerciales y pisos de la planta baja (por el no uso o, la razón que sea) se debe extender a los gastos de sustitución.

        La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 232/2014, de 10 de febrero, ha resuelto todas las dudas estableciendo la siguiente doctrina:

  1. En el caso que exista cláusula estatutaria que exime del pago de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación a un propietario.

         El Tribunal Supremolo ha dejado muy claro, en los casos de sustitución de un ascensor viejo por uno nuevo adaptado a las actuales circunstancias, los titulares que tienen reconocida cláusula de exención de gastos genérica no deben contribuir, no deben pagar pero no porque no lo usen sino por la  cláusula estatutaria, “(…) se establece que las cláusulas –estatutarias- que eximen del deber de contribuir, a los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escalera, a los propietarios de portales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria, el acuerdo –de la Junta de Propietarios- por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los Estatutos de la Comunidad en relación a estos  gastos a favor a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo (…)”.

                   Ejemplo de clausula estatutaria (que es la de dicha sentencia): Cláusula Estatutaria: “los gastos de conservación y reparación de los ascensores, así como los de conservación, reparación y alumbrado del portal y escaleras serán sufragados por los propietarios de las viviendas e, incluso, las dependencias del entresuelo comercial con puerta de acceso a la escalera, no contribuyendo a los mismos por no usar tales elementos, con excepción de los gastos del portal si abren puerta a él, los locales de la planta baja comercial”.

  • En el caso que no exista cláusula estatutaria que exime del pago de los gastos de mantenimiento, conservación y reparación a un propietario. Deberán pagar los gastos conforme a su cuota aunque no usen el ascensor.

       Resumiendo, tras esta Sentencia del Tribunal Supremo, el criterio actual queda de la siguiente manera:

1.- Instalación originaria del ascensor. Los locales estarán obligados al deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación del ascensor conforme a su cuota correspondiente, haya o no cláusula estatutaria que lo exonere, al ser necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble.

2.- Gastos de sustitución, mantenimiento y conservación del ascensor con cláusula estatutaria de exención. Si en los Estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos del ascensor a los titulares de los locales por el no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y extraordinarios. Es decir, no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo, además del mantenimiento y conservación.

.- Gastos de sustitución, mantenimiento y conservación del ascensor sin cláusula estatutaria de exención. Deberán pagar los gastos de ascensor conforme a su cuota aunque no lo utilicen o no tengan acceso al portal.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

La instalación de un ascensor en un edificio

La instalación de un ascensor en un edificio procura una serie de ventajas para sus copropietarios: para aquellos que vivan en los pisos altos, para los que tengan alguna discapacidad o minusvalía, así como para los mayores de setenta años. Y, por otro lado, será un beneficio para todos los copropietarios al incrementarse el valor de sus viviendas y del conjunto del edificio.

         Sin embargo, pueden surgir una serie de problemas de índole económica al tratarse de una inversión importante (y, más con la situación económica actual). Algunos copropietarios no podrán hacer frente a esa derrama y los vecinos de los pisos bajos, locales o, incluso los de la primera planta, no pueden tener la necesidad de utilizar el ascensor, oponiéndose a su instalación.

         Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, se han intentado solucionar los problemas en este servicio común, modificando las mayorías para la aprobación de su instalación.

         Los dos supuestos contemplados en la LPH, tras la reforma, son los siguientes:

1.-  El establecimiento del ascensor para garantizar los ajustes en materia de accesibilidad universal, a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o, mayores de setenta años.

         El articulo 10.1.b) LPH establece que:”Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de esta obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

         De este precepto podemos enumerar las características de este supuesto para la instalación del ascensor:

  1. Lo puede/n solicitar el/los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años
  2. No se requiere de acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Sin embargo, es conveniente convocarla para informar, al menos, de en qué lugar se va a instalar, del proyecto de obra, licencia de obras, presupuestos de ejecución, modelos de ascensor, etc.
  3. Tiene carácter obligatorio para todos los propietarios, siempre que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de esta obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. Esta es una diferencia con la regulación anterior que se basaba en los ingresos de los propietarios.
  4. En cuanto a los pisos bajos y locales el artículo 10, para ambos supuestos, no deja dudas, ya que tiene carácter obligatorio, impliquen o no la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

2.- El establecimiento de los servicios de ascensor, por voluntad propia de los copropietarios (a diferencia del artículo 10.1.b) LPH), con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad.

         El articulo 17.2 LPH establece que:”Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

         Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

         Las características de este supuesto para la instalación del ascensor son las siguientes:

  1. La Junta de Propietarios puede establecer nuevos servicios comunes, como la instalación del ascensor, con la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad en el edificio.
  2. Cuando la Junta de Propietarios apruebe la instalación del ascensor obliga a todos los propietarios al pago de dichos gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Como en el supuesto anterior, se basa en el coste de las obras, en vez de los ingresos de los propietarios.
  3. La instalación del ascensor requiere el voto favorable de la mayoría que, a su vez, represente la mayoría de las cuotas de participación. Como el legislador no específica a qué mayoría se refiere surgirá la discusión doctrinal, ¿es la mayoría simple de presentes en la Junta o, la mayoría cualificada de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación? Seguramente, como otras tantas veces en lo que respecta a esta Ley, lo tendrán que aclarar los Tribunales de Justicia.

Los que están a favor de la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación se basan en los siguientes argumentos: el anterior artículo 17.1.2º párrafo LPH establecía esta mayoría cualificada para este mismo supuesto. Y, en segundo lugar, al ser la instalación del ascensor un servicio común que va a cambiar las condiciones del edificio, no puede ser aprobado únicamente con los asistentes a la Junta, sin tener en cuenta a la totalidad de los propietarios.

Los que están a favor de la mayoría simple pueden tener, a mi modesto entender, razones de dos tipos. En primer lugar, basándose en la LPH, si el legislador no ha establecido expresamente la mayoría cualificada (como, por ejemplo, en el articulo 17.3 LPH) se entiende que se refiere a la mayoría simple. Además, el artículo 17.7 LPH establece que “para la validez de los demás acuerdos (en los que no hay un tipo de mayoría o, unanimidad) bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”. En segundo lugar, por motivos prácticos. Cuando se convoca una Junta, tal y como establece el artículo 16 LPH, se debe comunicar a todos los propietarios el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o segunda convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar. Es decir, los propietarios conocen con antelación que asuntos se van a tratar como, en este caso, la instalación del ascensor , que tiene trascendencia, tanto para su economía particular como para la de la comunidad de propietarios. Junto a su vivienda particular, también son copropietarios de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, por lo que deberían implicarse en los asuntos que les incumben como propietarios.

Por tanto, si tienen toda la información y saben de la trascendencia de su instalación puede que no acudan a la Junta: porque no pueden (aunque no es excusa, ya que pueden delegar su voto), no les interesa o, quieren dilatar su instalación al exigir una mayoría cualificada. Con una mayoría simple, se agiliza su instalación en este segundo supuesto. Y, se debe entender que esta es la intención del legislador en ambos supuestos tras la reforma.

3.- Estas son las situaciones contempladas, tras la reforma en la LPH. Además, sigue vigente el supuesto contemplado en la Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, prevé un régimen especial para la supresión de barreras arquitectónicas cuando el solicitante es una persona minusválida, discapacitada o, mayor de 70 años. Si el titular de la vivienda (ya sea propietario, arrendatario o, usufructuario), su cónyuge o familiar que conviva con él sean minusválidos o, mayores de 70 años deberá notificar a la Comunidad la necesidad de ejecutar las obras necesarias para adecuar el edificio, en este caso, la instalación de un ascensor. La Comunidad deberá contestar en el plazo de 60 días, dando su consentimiento o su oposición razonada a la ejecución de las obras o, proponiendo soluciones alternativas; sí en dicho plazo no contestaran se podrá iniciar los obras (una vez obtenidas las autorizaciones administrativas pertinentes). En el caso que la Comunidad se negara el titular podrá acudir a la jurisdicción civil (juicio verbal). El coste de la instalación correrá a cargo del solicitante y el bien quedará en beneficio de la propiedad de la finca urbana.

       Una vez aprobada la instalación del ascensor, suelen surgir otra serie de cuestiones:

       – ¿En qué parte del edificio se puede instalar el ascensor? Se puede colocar en cualquier espacio de uso común, como los huecos de escalera, rellanos, patios e, incluso, en la fachada exterior del edificio (aún cuando sea necesario ocupar el suelo público).

         El problema surge cuando, en ocasiones, hay que ocupar espacios privativos o, limitar los derechos de uso y servidumbres de luces y vistas de los propietarios. En este caso, se enfrentan dos derechos contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal:

  1. El derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre su inmueble (artículo 3.a) LPH).
  2. Permitir en dicho inmueble las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, aunque tendrá derecho a que la Comunidad de Propietarios le resarza de los daños y perjuicios causados (articulo 9.1.c) LPH).

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este tema en varias sentencias, estableciendo la siguiente doctrina jurisprudencial: “la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios, tanto si es para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía, como para tener una mejor habitabilidad y servicio del edificio, cuando así ha sido votado por la Junta de Propietarios, se considera como de interés general, sin que resulte exigible el consentimiento del copropietario afectado. Por tanto, se permite la constitución de una servidumbre, siempre y cuando ésta no suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo de la vivienda o local, con la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios”.

         Una cuestión distinta es que el acuerdo de la Junta de Propietarios perjudique gravemente al propietario afectado, pues no tiene ninguna obligación jurídica de soportarlo, o que se haya adoptado con abuso de derecho. En estos casos, podrá acudir a los Tribunales para impugnar dicho acuerdo en un plazo de tres meses y en los términos que se establecen el artículo 18 LPH:

         – Tras decidir la ubicación del ascensor es indispensable contar con un proyecto firmado por un técnico competente, la licencia municipal, así como, tener presupuestos de ejecución de obra emitidos por varias constructoras para poder comparar los distintos precios y calidades.

         Además, se ha de fijar un seguimiento de los trabajos de obra, para garantizar la correcta ejecución de las mismas y la seguridad del edificio y las personas.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.

La convocatoria de la Junta de Propietarios

La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), en su artículo 16.2, establece para la convocatoria de la Junta de Propietarios una serie de normas de obligado cumplimiento, por lo que las juntas que lo quebrantasen serán nulas.

         Las Juntas de Propietarios las pueden convocar:

1.- El Presidente (articulo 16.2 LPH). Y, en su defecto (ya sea porque no quiere o, no puede, por ejemplo: enfermedad):

2.- La cuarta parte de los propietarios (articulo 16.1 LPH).

3.- Un número de propietarios que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación (articulo 16.1 LPH).

4.- La Junta podrá reunirse válidamente, aún sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan (articulo 16.3 in fine LPH).

         La convocatoria de la Junta (ya sea por el Presidente o, por los restantes promotores mencionados) debe cumplir una serie de requisitos:

1.- Requisitos materiales, en la citación de convocatoria deben constar obligatoriamente:

a) El lugar de la reunión.

b) La fecha del día y la hora en que tendrá lugar la reunión.

c) Si se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

    En primera convocatoria tienen que asistir la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

    En el caso de que no concurriese esta mayoría, se procederá a una segunda convocatoria de la misma pero, esta vez, sin sujeción a ninguna mayoría –quórum- (artículo 16.2, tercer párrafo LPH).

    Esta segunda convocatoria podrá celebrarse el mismo día que la primera citación, siempre y cuando hubiese transcurrido media hora desde la anterior. Si no se hubiese hecho mención a esta segunda convocatoria en la convocatoria, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días (artículo 16.4, cuarto párrafo LPH).

d) El Orden del Día, con indicación de los asuntos a tratar.

e) La relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, advirtiendo de la privación de su derecho de voto.

2.- Requisitos formales:

a) La convocatoria se debe entregar por escrito:

    – Con seis días de antelación, para la citación de la Junta Ordinaria Anual.

    – Con el tiempo que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, para la citación de las Juntas Extraordinarias.

b) Las citaciones se han de practicar en el domicilio que cada propietario haya comunicado a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.

    En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del piso o local.

    Si intentada esta citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales (artículo 9 h) LPH).

    También, cabe la posibilidad de enviar la citación de modo que no quepa duda de su recepción (ejemplo: telegrama con acuse de recibo, buro fax).

    Una práctica habitual, aunque no es correcta, es la citación mediante la introducción de la citación en el buzón del copropietario o, por debajo de la puerta, u, oralmente, a través del conserje.

Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10516.