En un principio, del tenor literal del artículo 16.1 Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (en adelante, LPH) se puede interpretar que las Juntas Ordinarias solamente las puede convocar el Presidente de la Comunidad y, las Juntas Extraordinarias tanto el Presidente como cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o, un número de éstos que representen, al menos, el 25 % de las cuotas de participación. Sin embargo, no es así.
Si ponemos en relación el apartado 1º con el inicio del apartado 2º del artículo 16, debemos entender que el Presidente de la Comunidad tiene que convocar la Junta de Propietarios por:
– obligación legal, la Junta Ordinaria para aprobar los cuentas y presupuestos para el próximo ejercicio.
– iniciativa propia, la Junta Extraordinaria siempre que considere conveniente que el asunto debe someterse a la Junta (por ejemplo: cuando ocurre un hecho de importancia y considera conveniente informar, debatir y tomar un acuerdo en la Junta de Propietarios para solucionarlo)
– a petición de la cuarta parte de los propietarios, o de un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Artículo 16. “1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. 2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9”.
Entonces, si es de obligado cumplimiento para el Presidente y éste está ausente, la retrasa en el tiempo o, se niega a convocarla, ¿qué puede hacer la Comunidad de Propietarios?
Seguidamente, el apartado 2º del artículo 16 LPH establece que “(la convocatoria de las Juntas las hará el Presidente) y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primero o, en su caso, segunda convocatoria (…)”.
Entonces, debemos entender que las convocatorias de las Juntas las hará el Presidente, por imperativo legal, tanto por iniciativa propia o a instancia de los propietarios.
Y sí, en este segundo caso (a instancia de los propietarios), el Presidente está ausente, la retrasa en el tiempo o, se niega, la cuarta parte de los propietarios, o de un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación están legitimados para convocar la Junta.
Los Juzgados y Tribunales vienen interpretando que los propietarios de una Comunidad tienen capacidad para convocar una Junta, aunque con carácter subsidiario. Si no se hiciera respetando estos plazos la Junta de Propietarios convocada por los promotores se podría declarar nula por los Juzgados y Tribunales.
Sentencia Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18), de 3 de diciembre de 2009: “No basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa del Presidente, la cual puede manifestarse de manera expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes que no procederá a la convocatoria (…), lo cual parece indicar que si la convocatoria no la realiza el Presidente intervendrán los comuneros pero sólo ante la inactividad del Presidente”.
Propietarios morosos. Para el cómputo de los propietarios (que representen la cuarta parte de los mismos o, un número de estos que reúnan el 25% de las cuotas de participación) también se deben incluir a los propietarios morosos (pues el único derecho del que están privados es el de votar los puntos del Orden del Día pero, en ningún caso, el de asistencia y participación en la Junta), artículo 15.2 LPH.
¿Qué ocurre si el Presidente no convoca, la retrasa en el tiempo o, se niega a convocarla y no se alcanza ese mínimo establecido en la Ley para que puedan convocarla los propietarios? En este caso, cualquier propietario podrá acudir a los Tribunales de Justicia, mediante el correspondiente juicio ordinario, para que insten al Presidente a la convocatoria y celebración de la Junta.
Si no se celebra la Junta, ¿qué ocurre en el funcionamiento de la Comunidad? Todo seguiría discurriendo más o menos igual:
- Los acuerdos anteriores seguirían vigentes
- Las cuotas comunitarias seguirían siendo las mismas
- No se podría adoptar la realización de ninguna reforma
- Y, los órganos comunitarios, con dicho Presidente, seguirían en su cargo, así como el administrador de fincas.
Y, por último, en cuanto a la fecha de celebración de la Junta no es obligatoria que se celebre todos los años el mismo día, sino que se puede adelantar o retrasar unos días o semanas. Lo normal, al menos en mi caso, es celebrarla durante el mes siguiente al cierre del ejercicio, para presentar las cuentas del ejercicio anterior, el Presupuesto para el próximo año y renovar los cargos comunitarios.
Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.