Una de las obligaciones de un propietario en una propiedad horizontal es la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (artículo 9.1.e) Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en adelante LPH) en función de su cuota de participación (artículo 3. 2º párrafo LPH).
Ante el impago de las cuotas, la LPH establece como medida sancionadora al propietario moroso no poder ejercer parte de sus derechos políticos, la privación del derecho a votar en Junta de Propietarios.
Artículo 15.2.- “Los propietarios que, en el momento de iniciarse la Junta:
– no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad
– y no hubiesen:
– impugnado judicialmente las mismas
– o, procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,
podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho a voto (…)”
De este modo, la Comunidad no puede permitir que voten los que estén en situación de mora, pues carece de facultades para actuar en contra de lo establecido en la Ley. Si lo hace, podrá ser anulado este voto pero sólo si se impugna judicialmente cuando sea decisivo, no cuando no afecte al resultado del acuerdo correspondiente.
La privación del derecho de voto se extiende tanto a las cuotas correspondientes a gastos ordinarios como a los gastos o derramas extraordinarias. Asimismo, no debe entenderse como deuda la cuota correspondiente al mes en curso, a los efectos de privar del derecho de voto a un propietario.
Para poder intervenir y votar en la Junta de Propietarios el moroso debe abonar toda la deuda que tenga hasta dicho momento, tanto la que esté reclamada judicialmente como las devengadas con posterioridad. Con el inicio de la Junta los propietarios morosos que no hubiesen pagado o no han impugnado judicialmente la deuda o no hayan consignado las cantidades adeudadas, quedarán legalmente privados del derecho a voto, conservando el derecho de asistencia y deliberación.
El titular con varias propiedades, algunas con deudas, ¿se aplica la privación del derecho a voto sólo a los pisos o locales deudores, o de manera general? Según la Doctrina hay dos teorías:
1.- Interpretación restrictiva (apoyada por alguna Jurisprudencia y juristas). A cada propietario sólo le corresponde un voto, ya sea titular de uno o varios inmuebles, por lo que si sobre alguno de ellos tiene deudas le impide su ejercicio de modo absoluto, impidiendo que se compute ninguna de las cuotas de sus inmuebles, incluyendo aquellos sobre los que se encuentre al corriente de pago.
2.- Interpretación más favorable (V. Magro Servet). Se compatibiliza la sanción legalmente prevista con el derecho al voto. La privación del derecho de voto se referirá sólo respecto a las viviendas o locales sobre los que no se ha cubierto la deuda y por sus cuotas de participación, que no quedarían computadas a efectos de alcanzar las mayorías previstas en la Ley.
“(…) El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho a voto cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”
La LPH determina que el propietario deudor (y, su cuota de participación), ya esté presente en la Junta o ausente (artículo 17.8 LPH), no contará para alcanzar las mayorías exigidas en una votación que requiera una mayoría simple o una mayoría cualificada de 3/5, descontando (por el sistema de doble mayoría) al propietario moroso y restando de las cien centésimas totales la cuota de dicho moroso.
Hay que tener en cuenta que el articulo 15.2 LPH sólo se refiere a los acuerdos que requieren una mayoría determinada pero no a las decisiones que requieren de la unanimidad (por ejemplo: la modificación del Título Constitutivo, el cambio de las cuotas de participación, etc.) pues afectan a los derechos de los propietarios y requieren de una interpretación más restrictiva.
El propietario moroso (que asiste a la Junta o esté ausente) tiene el derecho a votar y decidir sobre estas cuestiones tan importantes que requieren unanimidad en la votación. Por tanto, bastará con que indique su negativa en la Junta, si ha estado presente (o, si ha estado ausente por los medios del artículo 17.8 LPH) para que el acuerdo que necesita de la conformidad unánime de todos no se pueda adoptar con los requisitos legales, pues sería excesivo e inaceptable que un propietario, por el hecho de ser deudor, tuviera que admitir, por ejemplo, el cambio de las cuotas de participación, sin que hubiera podido votar dicha decisión.
Artículo 9.1.e) LPH: ”Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (…)”.
Articulo 9.1.f) LPH: “Son obligaciones de cada propietario: f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación (…)”.
Artículo 3.2ª párrafo LPH: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.
Artículo 17.8 LPH: “Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.