Una Comunidad de Propietarios está formada por un conjunto de vecinos a los que les une una serie de intereses comunes sobre la finca, junto a unos recíprocos derechos y obligaciones, individuales y colectivos. Además, los propietarios deben tomar, habitual o extraordinariamente, una serie de decisiones (en base a las competencias establecidas en el artículo 14 Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en adelante LPH), siendo el órgano supremo y soberano establecido en la LPH para la reunión y toma de acuerdos la Junta de Propietarios, regulada en el artículo 16 LPH.
El artículo 16 LPH diferencia dos tipos de Juntas según el contenido, legitimación y plazo de convocatoria de cada una de ellas: la Junta Ordinaria y la Junta Extraordinaria.
Artículo 16. “1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Como vemos la Ley habla de dos tipos de Juntas, la Ordinaria y la Extraordinaria. Sin embargo, en todo su articulado no hay ninguna referencia a la Junta Constitutiva, por lo que para explicar este tipo de Junta me basaré en la práctica habitual de un administrador sobre que es lo que hay que hacer en una Comunidad nueva.
La Junta Constitutiva es la primera reunión que se realiza en una finca, y tiene como misión fundamental constituir la Comunidad. Por este motivo, el Orden del Día de la convocatoria deberá reunir los siguientes puntos:
1.- Constitución de la Comunidad. La Comunidad de Propietarios que se constituye se regirá por lo previsto en el artículo 396 Código Civil y la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Previamente, la finca fue declarada como obra nueva y en régimen de propiedad horizontal. Normalmente, el Título Constitutivo incluye unos Estatutos que son ratificados por todos los presentes. Y, por último, se acuerda por unanimidad de todos los propietarios la constitución oficial de la Comunidad de propietarios.
2.- Elección de los miembros de la Junta de Gobierno. El órgano de gobierno de la Comunidad será la Junta de Propietarios, que estará formada obligatoriamente por el Presidente y un/os Vicepresidente/s, Vocal/es y Secretario-Administrador, dependiendo del tipo de Comunidad (sin olvidar las subcomunidades).
El artículo 13.2 LPH establece que el Presidente y Vicepresidente serán nombrados, entre los propietarios, mediante el sistema de elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. La Comunidad tendrá que elegir para estos nombramientos por uno de estos tres modos de elección, reflejando en el acta qué propietarios son el Presidente, Vicepresidente/s, Vocale/s y Secretario-Administrador (igualmente, se haría para las subcomunidades). Estos cargos tienen una periodicidad de carácter anual.
3.- Autorización de apertura de cuenta corriente a nombre de la Comunidad de Propietarios. Se aprueba por unanimidad proceder a la apertura de una cuenta corriente en una entidad bancaria a nombre de la Comunidad de Propietarios, donde se domiciliarán los pagos e ingresos de la Comunidad. La firma de la cuenta corriente será a nombre del Presidente y Vicepresidente,
4.- Autorizar al administrador a solicitar el CIF de la Comunidad y legalizar el Libro de Actas. Se aprueba por unanimidad autorizar al Secretario-administrador por un lado, a realizar cuantos trámites sean necesarios para la constitución de la Comunidad de Propietarios, como la solicitud del Número de Identificación Fiscal ante la Agencia Tributaria. Y, por otro lado, a proceder a la compra y legalización del Libro de Actas en el correspondiente Registro de la Propiedad.
5.- Presupuesto de la Comunidad y fijación de cuotas. Constitución del Fondo de Reserva. Se acuerda, por unanimidad de los propietarios, a facultar a la Junta de Gobierno para que contrate los servicios más urgentes de la Comunidad:
- Servicio de Luz.
- Servicio de Agua.
- Seguro de la Comunidad
- Servicio de Limpieza
- Mantenimiento de Ascensores.
- Mantenimiento Puertas de Garaje.
- Mantenimiento Extintores.
- Mantenimiento Porteros y Antenas.
- Mantenimiento Placas Solares Térmica.
- Mantenimiento Grupos de Presión.
- Ayuntamiento.
Y, una vez que se conozcan los costes reales de los diferentes servicios, se elaborará un presupuesto con sus correspondientes gastos. En cuanto a los ingresos, se aplicará su importe a cada propietario en función de su cuota de participación. Inicialmente, se establecerá una provisión de fondos repartido entre los propietarios según su cuota de participación, pasándose al cobro una vez se haya aperturado la cuenta corriente.
Una vez concluida la primera Junta se redactará el Acta de la Junta Consititutiva, firmada por el Presidente, Vicepresidente y Secretario-Administrador. Con este acta y una autorización del Presidente al administrador se solicitará el CIF de la Comunidad ante la Agencia Tributaria.
Con ese CIF provisional se podrá aperturar la cuenta corriente y legalizar el Libro de Actas en el Registro de la Propiedad correspondiente. Y, una vez legalizado el Libro de Actas, se podrá acudir a la Agencia Tributaria para solicitar el CIF definitivo.
Creado por Manuel Sirviente Velázquez. CAF Madrid nº 10.516.